Hausmeister in der Nebenkostenabrechnung

Hausmeisterkosten sind nach § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähig, jedoch nur soweit sie auf umlagefähige Tätigkeiten entfallen. Dazu gehören Reinigungs-, Pflege- und Aufsichtsaufgaben sowie die Übernahme von Winterdienst und Gartenpflege. Anteilig umlagefähig sind auch Urlaubsentgelt und Sozialabgaben des Arbeitgebers, soweit sie auf die umlagefähigen Tätigkeiten entfallen.

Der BGH hat in seiner Entscheidung VIII ZR 195/18 ausdrücklich klargestellt, dass eine pauschale Abrechnung des gesamten Hausmeisterlohns ohne Aufgliederung unzulässig ist. Der Vermieter muss nachweisen können, welcher Anteil des Lohns auf umlagefähige Tätigkeiten entfällt. In der Praxis wird häufig ein prozentualer Anteil festgelegt (z.B. 70 Prozent umlagefähig, 30 Prozent für Verwaltung und Reparaturen).

Verwaltungsaufgaben (Mieterkommunikation, Schlüsselverwaltung, Buchführung) und Reparaturtätigkeiten (Austausch von Glühbirnen in Wohnungen, Behebung von Heizungsdefekten) sind auch dann nicht umlagefähig, wenn sie vom Hausmeister ausgeführt werden.

Führt der Hausmeister Reinigungsarbeiten durch, darf der Vermieter keine separate Reinigungsfirma zusätzlich abrechnen. Diese Doppelabrechnung ist unzulässig und von Gerichten in mehreren Instanzentscheidungen als Fehler eingestuft worden. Wenn der Hausmeister gleichzeitig Aufgaben der Hausverwaltung übernimmt, ist eine besonders sorgfältige Trennung der Kostenblöcke erforderlich.