Heizung & Warmwasser in der Nebenkostenabrechnung

Heiz- und Warmwasserkosten sind umlagefähig nach § 2 Nr. 4 und 5 BetrKV, unterliegen aber zusätzlich den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Gesamtkosten müssen verbrauchsabhängig auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Der verbleibende Anteil kann nach Wohnfläche aufgeteilt werden. Diese Regelung gilt ohne Ausnahme für alle Gebäude mit zentraler Heizanlage und mehr als zwei Wohneinheiten.

Zu den umlagefähigen Kosten zählen: Brennstoffkosten (Gas, Öl, Fernwärme, Pellets), Betrieb und Wartung der Heizanlage, Kosten der Wärmelieferung (Contracting nach § 556c BGB), Schornsteinreinigung und Abgasmessung sowie die Kosten für die Heizkostenerfassung durch Messdienstunternehmen. Reparaturen oder die Erneuerung der Heizanlage sind hingegen Instandhaltungskosten und nicht umlagefähig.

Warmwasserkosten müssen getrennt von den reinen Heizkosten ausgewiesen werden. Wenn keine separate Verbrauchsmessung für Warmwasser vorhanden ist, dürfen pauschal 18 Prozent der Gesamtheizkosten als Warmwasseranteil angesetzt werden (§ 9 Abs. 2 HeizkostenV). Dieser Wert ist gesetzlich festgelegt und darf nicht eigenmächtig durch den Vermieter angepasst werden.

Verstöße gegen die Heizkostenverordnung berechtigen den Mieter, den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 Prozent zu kürzen (§ 12 HeizkostenV). Der BGH hat in VIII ZR 130/21 bestätigt, dass dieses Kürzungsrecht auch dann gilt, wenn nur ein Teil der Wohnungen keine funktionsfähige Verbrauchserfassung hat. Mit dem Gebäudeenergiegesetz 2024 (GEG) bestehen neue Vorgaben für Heizungsanlagen; Umrüstungskosten auf erneuerbare Energien sind Investitionskosten und nicht umlagefähig, die laufenden Betriebskosten der neuen Anlage jedoch schon.