Instandhaltung & Reparatur in der Nebenkostenabrechnung

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen. Der Vermieter ist nach § 535 BGB gesetzlich verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Erhaltungspflicht geht zu seinen Lasten.

Zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten zählen: Reparaturen an Dach, Fassade, Fenstern, Türen, Wasserleitungen, Heizanlage, Aufzug und allen anderen Gebäudeteilen. Ebenso nicht umlagefähig sind die Erneuerung von Bauteilen nach Ablauf ihrer Lebensdauer sowie Kosten für die Behebung von Sturmschäden oder Leitungswasserschäden.

Besonders wichtig ist die Abgrenzung zwischen Wartung und Reparatur. Regelmäßige Wartungsmaßnahmen (z.B. Heizungswartung, Aufzugsinspektion) sind umlagefähig, weil sie dem laufenden Betrieb dienen. Reparaturmaßnahmen nach einem Defekt oder Schaden sind hingegen nicht umlagefähig. Wartungsverträge, die auch Reparaturleistungen einschließen (sogenannte Vollwartungsverträge), müssen aufgeteilt werden; nur der Wartungsanteil darf auf Mieter umgelegt werden.

Modernisierungskosten sind ebenfalls nicht über die Betriebskosten abrechenbar. Wenn der Vermieter das Gebäude modernisiert (z.B. Wärmedämmung, neue Fenster, neue Heizungsanlage), kann er diese Kosten nur über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB geltend machen, nicht über die Nebenkostenabrechnung.