Nicht umlagefähige Kosten
Verwaltungs- oder Reparaturkosten werden fälschlicherweise als Betriebskosten abgerechnet.
Warum ist das ein Fehler?
Einer der häufigste Fehler in Nebenkostenabrechnungen: Der Vermieter rechnet Kosten ab, die er ausweislich Betriebskostenverordnung selbst tragen muss. Die BetrKV unterscheidet klar zwischen echten Betriebskosten (laufende Kosten des Betriebs) und Kosten, die dem Vermieter als Eigentümer zuzuordnen sind.
Nicht umlagefähig sind insbesondere: Verwaltungskosten (Hausverwaltervergütung, Buchhaltung, Erstellung der Abrechnung selbst), Instandhaltungs- und Reparaturkosten (Heizungsreparatur, Rohrsanierung, Fassadenarbeiten), Leerstandskosten (der Vermieter darf nicht den vollen Betrag auf die verbliebenen Mieter verteilen, wenn Wohnungen leer stehen) sowie Versicherungen, die ausschließlich dem Vermieterinteresse dienen (Mietausfallversicherung, Rechtsschutz).
Bei Hausmeisterkosten ist Vorsicht geboten: Nur der Anteil für tatsächlich umlagefähige Tätigkeiten (Reinigung, Pflege, Aufsicht) darf weitergegeben werden. Verwaltungs- und Reparaturanteile im Hausmeisterlohn müssen herausgerechnet werden. Vermieter, die den Gesamtlohn pauschal abrechnen, verstoßen gegen § 1 Abs. 2 BetrKV.
Beispiel aus der Praxis
In der Abrechnung erscheinen zwei auffällige Positionen: eine Hausverwaltungsgebühr von 2.400 Euro sowie eine Heizungsreparatur von 800 Euro, beide als Betriebskosten ausgewiesen. Bei einem Flächenanteil von 15 Prozent entfallen darauf 480 Euro, die du nicht zahlen müsstest.
Was du tun kannst
- 1Jede Kostenposition mit der Aufstellung in § 2 BetrKV abgleichen
- 2Belegeinsicht beim Vermieter beantragen (§ 259 BGB), um Originalrechnungen einzusehen
- 3Nicht umlagefähige Positionen schriftlich und mit Begründung beim Vermieter beanstanden
- 4Widerspruch innerhalb der 12-Monats-Frist nach Zugang der Abrechnung einlegen
- 5Bei Streit mietrechtliche Beratung in Anspruch nehmen (Mieterverein, Rechtsanwalt)
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